Skatteregler

Beregn skattegrundlag

Samlet lejeindtægt (inkl. el, varme mm.)
Beregn
Lejeindtægt Kr. 0
Bundfradrag Kr. 0
Lejeindtægt - bundfradrag Kr. 0
Fradrag * 0% Kr. 0
Til beskatning Kr. 0

Så meget kan du tjene

Lejeindtægt samt indtægter for forbrugsafgifter skal selvangives. Der findes 2 forskellige opgørelsesmetoder: Fast fradrag på 40% og regnskabsmæssigt fradrag.

Eksempel 1: Fast fradrag på 40%

Denne metode er den letteste og dermed også den mest benyttede til udlejning af feriehuse og ideel til udlejere, hvis udlejning er begrænset af f.eks. egne ophold i feriehuset. 

Vælges denne metode er de første 21.400 kr. af bruttolejeindtægten pr. fritidshus skattefri. Bundfradraget er 21.000 kr. i 2016 og 21.400 kr. i 2017. Bundfradraget bliver forhøjet med inflationstakten. 
Hvis ejendommen sælges kan både køber og sælger få 21.400 kr. bundfradrag for året. Er der tale om udlejning af et sommerhus, som er ejet af flere i forening, er det samlede antal ejere alene berettiget til et bundfradrag på 21.400 kr. i forbindelse med opgørelse af den skattepligtige lejeindtægt (2017).
Al indtægt (husleje plus lejernes betaling for strøm, olie, telefon m.m.) kan efter bundfradraget på 21.400 kr. fratrækkes yderligere et fradrag på 40%.

40% fradraget dækker samtlige udgifter forbundet med udlejningen. Du skal betale fuld ejendomsværdiskat af sommerhuset hele indkomståret - og der kan ikke fradrages ejendomsskatter ud over 40% fradraget. Det resterende beløb beskattes som kapitalindkomst. 

Eksempel 1 2017: Fast fradrag på 40%

Bruttolejeindtægt kr. 72.000,-
+ strøm, olie, telefon mm. kr. 8.000,-
Samlet lejeindtægt kr. 80.000,-
Bundfradrag kr. 21.400,-
Lejeindtægt - bundfradrag kr. 58.600,-
40%-fradrag af 58.600 kr. 23.440,-
Til beskatning som kapitalindkomst kr. 35.160,-
Skat ved negativ kapitalindkomst 31,6% kr.   9.973,-
Fortjeneste efter skat 80.000-9.973 kr.  70027,-

Ejendomsværdiskat og renteudgifter

Du betaler fuld ejendomsværdiskat af feriehuset. Renteudgifterne vedr. lån i huset kan fratrækkes fuldt ud i din skattepligtige indkomst, som negativ kapitalindkomst.

Eksempel 2: Regnskabsmæssigt fradrag

Denne metode er udregningsmæssigt en smule mere kompliceret, men ved udlejning i større omfang kan metoden være lønsom. 
I stedet for at benytte 40% fradragsreglen kan du vælge at foretage en regnskabsmæssig opgørelse af indtægter og udgifter. Ved denne metode er der ikke bundfradrag på kr. 21.400, eller 40% fradrag. I stedet er det de faktiske udgifter forbundet med udlejningen der fratrækkes. 

De fradragsberettigede udgifter opgøres forholdsmæssigt i forhold til den samlede udlejningsperiode i indkomståret. Til udgifter regnes vedligeholdelses- og afskrivningsbeløb vedrørende inventar, ejendomsskatter, og andre udgifter forbundet med udlejning. 
Vedligeholdelse af selve huset kan fratrækkes. Og herudover kan direkte udgifter ved udlejningen som fx annoncer, mægler, udlejningsbureau, lys, varme mv. fratrækkes fuldt ud. 

Når selvangivelsen indsendes bør du medsende en opgørelse, som viser, hvorledes du har opgjort det skattepligtige beløb - og hvor det angives, hvilke perioder sommerhuset har været udlejet. Den skattepligtige indkomst beskattes som kapitalindkomst.

Eksempel 2: Regnskabsmæssigt fradrag

Bruttolejeindtægt kr. 72.000,-
+ strøm, olie, telefon m.m. kr. 8.000,-
Samlet lejeindtægt kr. 80.000,-
-udgifter til el kr. -4.500,-
-andel af indboforsikring kr. -1.500,-
-afskrivning af inventar kr. -6.000,-
-vedligehold af inventar kr. -5.000,-
Til beskatning (som kapitalindkomstskat) kr. 63.000,-

Ejendomsværdiskat og renteudgifter

Du betaler kun ejendomsværdiskat i de perioder, hvor fritidshuset ikke er udlejet. Renteudgifterne vedr. lån i huset kan fratrækkes fuldt ud i din skattepligtige indkomst, som negativ kapitalindkomst.

Anbefaling

Er du i tvivl om, hvilken metode du skal vælge, vil 40% reglen nok være at anbefale. Ved denne metode skal der fx ikke gemmes kvitteringer for afholdte udgifter. Bemærk desuden, at hvis du én gang har valgt at bruge det regnskabsmæssige fradrag, kan du ikke senere vælge at opgøre udgifterne efter 40% reglen.